Réviser le loyer de son locataire : explications

Le coût de la vie est en perpétuelle évolution. Le propriétaire d’un logement mis en location a la possibilité de réviser le loyer qu’il demande à son locataire en tenant compte de cette évolution, et en respectant des règles et une procédure bien établies.

Selon la réglementation française (article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée), la révision annuelle d’un loyer est possible quand elle a été convenue entre bailleur et locataire par un contrat signé, et s’établit en fonction d’un indice de référence publié par l’INSEE de façon trimestrielle.

Vérifier votre contrat de bail

Dans un premier temps, il est nécessaire de s’assurer que le contrat signé entre le propriétaire et le locataire prévoit une clause qui permette de revaloriser chaque année le montant du loyer en se rapportant à l’indice légal de référence des loyers (IRL).
Dans cette clause, il est possible d’indiquer une date précise qui sera la date anniversaire annuelle de révision, sinon ce sera celle de la date de signature du contrat.
Si cette clause n’existe pas, le loyer sera le même jusqu’au renouvellement du bail.

Qui peut demander la révision du loyer et comment ?

C’est bien entendu au propriétaire de faire la démarche de demander la revalorisation du loyer auprès de son locataire. Cette demande doit se faire par courrier, si possible en lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette lettre doit contenir les renseignements de base, comme la date prévue dans le contrat pour la révision du loyer et la date à laquelle l’augmentation sera effectuée. Il doit aussi y figurer les modalités de calcul pour établir le nouveau loyer (que nous détaillerons plus loin).
Pour vous aider, voici un exemple type de lettre sur lequel vous pouvez vous appuyer pour établir votre propre demande :

Nom du propriétaire
Adresse
CP VILLE
Destinataire (nom du locataire)
Adresse 1
CP Ville

Le dd/mm/aaaa
Objet : Révision du loyer

Madame, Monsieur,
Je vous communique par la présente l’augmentation du loyer du logement que vous occupez sis adresse.
Conformément au contrat de bail, le loyer est révisable chaque année le JJ/MM/AAAA (date de révision indiquée dans le contrat de location, généralement l’anniversaire du contrat) selon l’indice de référence des loyers (IRL).
Votre loyer sera révisé avec l’indice 121,68 du 4e trimestre 2011 (dernier indice publié en adéquation avec celui d’origine).
A compter du JJ/MM/AAAA (date de révision indiquée dans le contrat de location, généralement l’anniversaire du contrat) les nouvelles bases de votre loyer seront :

Ancien loyer : XX,XX
Révision : XX,XX
Charges : XX,XX
Total : XX,XX

Veuillez noter que si la révision intervient en cours de mois, votre loyer sera calculé au prorata temporis.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Comment calculer le nouveau loyer ?

La révision d’un loyer se fait grâce à l’indice de référence des loyers ou IRL, publié chaque trimestre par l’INSEE, qui établit des variations en fonction de l’évolution des prix à la consommation.

Le nouveau loyer sera calculé comme suit :
nouveau loyer =  loyer précédent (hors charges) x IRL du trimestre concerné (celui d’aujourd’hui) / IRL du même trimestre de l’année précédente

Par exemple :

• Mon contrat a été signé le 1er septembre 2012, et le loyer est de 1 000,00 euros.
• Dans mon contrat, il est établit que la date de révision du loyer aura lieu le 1er septembre de chaque année, et que l’indice de référence est celui du 1er trimestre 2012, soit 122,37.
• L’indice de référence du 1er trimestre 2013 est 124,25
  mon calcul est le suivant : (1 000×124,25)/122,37=1 015,36 euros

Il est à noter que l’application d’une révision n’est pas rétroactive. Toute révision qui n’a pas été correctement demandée par le bailleur ne peut plus être réclamée au locataire.

Pour conclure, j’ajouterais que si la révision d’un loyer est un droit certain, la bienveillance généreuse peut s’avérer parfois plus intéressante. En effet, si je loue un studio à une étudiante sérieuse 400 euros par mois depuis trois ans, qu’elle me paie en temps et en heure et se comporte de façon respectueuse vis à vis de mon logement et de son voisinage, j’ai tout intérêt à la garder !
Ne pas lui imposer une augmentation est alors une façon de la remercier tout en me protégeant d’un locataire moins correct.