Lors de la vente d’un logement immobilier, la loi français contraint le vendeur à remettre à l’acheteur un certain nombre de documents et diagnostics faisant état de diverses caractéristiques du logement pour des raisons de sûreté et de salubrité des habitants mais aussi de préservation de l’environnement. Cet article passe en revue les différents diagnostics et documents à fournir à l’acheteur en cas de vente immobilière.
Les diagnostics généraux sur le bien
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)
La loi française impose au vendeur d’intégrer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) à remettre à l’acquéreur un Diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les logements en France métropolitaine.
Ce document contient de nombreuses informations obligatoires :
- Les caractéristiques et descriptifs des équipements du logement (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation…) et les conditions d’utilisation et de gestion des équipements ayant des répercutions sur la consommation énergétique du bien ;
- L’estimation de la dépense énergétique et financière liée à la consommation énergétique annuelle pour chaque type d’équipement ;
- L’évaluation de l’émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la consommation énergétique annuelle du bien ;
- Si des énergies d’origine renouvelable sont produites par les équipements du logement, des informations sur celles-ci ;
- Le classement énergétique (de A à G, A correspondant à la consommation d’énergie la plus faible) du logement d’après une échelle de référence ;
- Le classement climatique (de A à G, A correspondant à l’impact climatique le plus faible) du logement d’après une échelle de référence ;
- Des recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement ;
- La dernière attestation d’entretien annuel de la chaudière du logement, le cas échéant.
La validité d’un DPE est de 10 ans. Son coût, non règlementé varie généralement entre 100 et 200 €.
L’état de l’installation intérieure de gaz
Ce diagnostic a pour but de renseigner sur l’état des installations de gaz du logement. Il est obligatoire en cas de vente immobilière pour les logements dont l’installation du gaz a plus de 15 ans et doit être effectuée par un professionnel certifié.
La validité dans le temps de ce diagnostic est de 3 ans.
L’état de l’installation intérieure d’électricité
Ce diagnostic évalue les risques pour les biens et les personnes relatifs à l’installation électrique d’un logement. Il est obligatoire en cas de vente immobilière pour tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans.
Ce diagnostic a une validité de 3 ans.
L’état de l’installation d’assainissement non collectif
Ce diagnostic est spécifiquement demandé pour les biens immobilier qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Pour établir ce diagnostic avant la vente d’un bien immobilier, il faut contacter le SPANC (service public d’assainissement non collectif) de la commune où se trouve le logement.
Le SPANC vérifiera que l’installation est fonctionnelle et ne présente pas de risque pour la santé et l’environnement. Le cas échéant, elle délivrera un diagnostic. La validité de ce diagnostic est de 3 ans pour une vente.
Les diagnostics amiantes et plomb
L’état d’amiante
Ce diagnostic a pour but d’établir la présence ou l’absence d’amiante au sein d’un logement. Ce diagnostic fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT). Il doit être fournit par le vendeur et doit être annexé à la promesse de vente.
Ce diagnostic est réalisé par un professionnel certifié et concerne tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
La validité du diagnostic amiante dépend de la date de sa réalisation :
- Si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013 : il doit être renouvelé avant la vente du bien immobilier ;
- Si le diagnostic a été réalisé après le 1er avril 2013 : il est valable de façon illimitée. Cependant, si des travaux de rénovation on été réalisé depuis l’établissement du diagnostic, il est conseillé de refaire un diagnostic amiante avant la vente.
La non-transmission volontaire de ce diagnostic ou sa falsification expose le vendeur, le diagnostiqueur et le notaire étant intervenus lors de la vente à des sanctions diverses : une amende de 300 000 € et une peine de 2 ans de prison pour le vendeur, par exemple.
Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
Un constat de risque d’exposition au plomb évalue la concentration en plomb des revêtements d’un logement et leur état de conservation. Il doit également alerter sur les risques de saturnisme infantile et de dégradation des revêtements contenant du plomb.
Ce constat ne concerne que les logements bâtis avant 1949.
La validité du Crep en cas de vente immobilière dépend de son contenu :
- Si le Crep indique une absence de plomb ou des concentrations en plomb inférieures à 1 mg/cm2, la durée de sa validité est illimitée. Il faut alors joindre le Crep initial à la promesse de vente.
- Si le Crep indique des concentrations en plomb supérieur à 1 mg/cm2, il faut qu’il ait été réalisé depuis moins d’un ans lors de la vente du logement.
Les diagnostics relatifs à la situation du bien
Le diagnostic termites
Ce diagnostic doit être réalisé dans les zones déclarées par arrêté préfectoral comme infestées par les termites ou susceptibles de l’être à court terme. Pour savoir si un logement est concerné, il est possible de contacter la préfecture ou la mairie.
Réalisé par un professionnel certifié, ce diagnostic mentionne :
- le bien concerné par le diagnostic ;
- les parties visitées par le diagnostiqueur ;
- les éléments qui sont ou ont été infestés par les termites et autres insectes xylophages.
La validité dans le temps du diagnostic termites est de 6 mois.
Le diagnostic lié au bruit des aéroports
Si le bien immobilier vendu est situé dans une zone d’exposition aux bruits des aéroports. Ce diagnostics est à remplir par le vendeur sur le formulaire “Etat des nuisances sonores aériennes“. Il renseigne notamment sur la proximité d’un aérodrome, l’existence d’un PEB (plan d’exposition au bruit), le zonage du bien relativement au PEB (Zone A, B, C ou D).
L’état des risques et pollutions (ERP)
La fourniture de ce document est obligatoire lors d’une vente immobilière si le bien se trouve dans une zones possédant une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :
- elle est située dans une zone soumise à un plan de prévention des risques naturels ou des risques miniers résiduels ;
- elle se trouve dans une zone à sismicité 2 à 5 ;
- elle se trouve dans une zone radon de niveau 3 ;
- elle se trouve dans un
- elle est située dans une zone soumise à un plan de prévention des risques naturels technologique ;
- elle est située dans une zone à l’étude en vue de l’élaboration potentiel d’un plan de prévention des risques naturels ou technologiques.
L’ERP peut être rempli par le vendeur qui renseigne les informations relatives aux risques naturels, déterminées par des arrêtés préfectoraux.
Il doit avoir été produit depuis moins de six mois au moment de la vente.
Comment le vendeur peut obtenir ces diagnostics
La plupart des diagnostics à fournir obligatoirement par le vendeur lors de la vente d’un bien immobilier nécessitent l’intervention de diagnostiqueurs certifiés, comme l’état de l’installation électrique, par exemple, ou le diagnostic termites ou encore l’état d’amiante.
Le Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales propose un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.
Le prix de ces diagnostics ne sont pas règlementés et peuvent donc varier d’un professionnel à l’autre.