La LMNP, pour “location meublée non professionnelle”, est un statut qui offre aux propriétaires bailleurs des avantages fiscaux lors de la location d’un logement meublé. Parmi ces avantages, on peut citer la perception de revenus locatifs, un complément de retraite net d’impôt ou encore une optimisation fiscale importante. Attention, pour bénéficier de ce statut, il est nécessaire de respecter quelques critères : pour le propriétaire, les gains issus de la location ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter plus de 50% de ses revenus totaux annuels.
Lorsqu’on est propriétaire d’un bien LMNP, il est possible de vouloir le revendre. Mais comment s’y prendre ? Comment bien préparer son dossier de revente, en n’oubliant aucun élément ? Quelles sont les différentes démarches à suivre pour que la revente se passe bien ? Nous répondons à toutes ces questions dans la suite de cet article.
Comment bien préparer son dossier de revente LMNP ?
Pour pouvoir mettre en vente votre bien LMNP, vous devez d’abord préparer un dossier solide. Il est important que le dossier soit clair et complet, cela vous permettra de gagner du temps et de la crédibilité auprès des acheteurs potentiels. Vous devez donc rassembler tous les documents liés à votre investissement : le bail commercial signé avec l’exploitant, les justificatifs de revenus locatifs, les relevés de loyers perçus ainsi que le compte de charges.
Vous devez également vérifier que tout est conforme sur le plan juridique et fiscal. Vérifiez notamment que le bail respecte bien la réglementation en vigueur et que votre statut LMNP est à jour auprès de l’administration fiscale. En anticipant ces points, vous pourrez éviter les mauvaises surprises et vous pourrez faciliter la suite de votre projet de revente LMNP.
Faire faire tous les diagnostics obligatoires
Comme pour les autres ventes immobilières, pour la revente d’un bien LMNP, vous devez fournir des diagnostics obligatoires. Ces documents permettent de garantir la transparence vis-à-vis de l’acheteur et de sécuriser la transaction. Ils permettent notamment d’évaluer l’état du logement et de prévenir tout litige futur.
Parmi les diagnostics les plus courants à faire faire, on peut notamment citer :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour informer sur la consommation et l’efficacité énergétique du bien.
- Les diagnostics amiante et plomb, qui sont obligatoires pour certains immeubles anciens, pour vérifier la présence de matériaux dangereux.
- Les diagnostics électricité et gaz, qui est obligatoire si les installations ont plus de 15 ans.
- Et l’état des risques et pollutions (ERP), qui est lié à la localisation du bien (zone inondable, sismique, etc.).
Si votre bien se situe dans une résidence avec services, comme un EHPAD par exemple, ces diagnostics sont aussi essentiels. Une revente EHPAD exige en effet une transparence totale, car les acheteurs cherchent avant tout la sécurité et la rentabilité de leur investissement.
Pourquoi contacter un spécialiste de la revente LMNP ?
Revendre un bien en LMNP peut sembler complexe car le marché est assez spécifique et demande une certaines expertise. Les acheteurs potentiels souhaitent généralement obtenir des informations précises sur la rentabilité, le bail commercial et la fiscalité par exemple. Nous vous recommandons donc fortement de vous faire accompagner par un spécialiste de la revente LMNP.
En effet, un professionnel saura estimer votre bien de manière réaliste, en prenant en compte sa valeur immobilière, la qualité du bail, la réputation de l’exploitant, etc. Il pourra aussi vous aider à préparer les documents nécessaires, à cibler les bons investisseurs et à négocier dans les meilleures conditions possibles. Cela vous permettra donc de gagner un temps précieux et d’augmenter vos chances de vendre votre bien rapidement et au meilleur prix.
Choisir le bon moment pour revendre son bien LMNP
Le moment où vous décidez de revendre votre bien LMNP est très important pour la réussite de votre projet. En effet, la durée du bail commercial encore en cours a un impact important sur la valeur estimée du bien. En effet, plus le bail restant est long, plus votre bien est attractif pour les acheteurs car ils sont assurés de recevoir des loyers pendant plusieurs années sans interruption.
Par contre, si le bail arrive bientôt à échéance, les investisseurs peuvent être plus hésitants, car le renouvellement du contrat n’est jamais garanti. Cela peut donc réduire la valeur perçue de votre bien mais aussi rallonger le délai de revente.
Pensez donc à anticiper et à mettre en vente votre bien lorsque le bail dispose encore de plusieurs années. De cette manière, vous pourrez sans doute maximiser le prix de vente et rassurer les acheteurs potentiels. Dans certains cas, attendre le renouvellement du bail peut aussi être une bonne stratégie, car cela permet de lever toute incertitude, mais, comme indiqué ci-dessus, cela peut tout de même faire hésiter les acheteurs potentiels. Si vous avez fait appel à un spécialiste de la revente LMNP, celui-ci pourra vous conseiller sur le meilleur moment pour revendre votre bien selon votre situation précise.
Combien de temps prend une revente LMNP ?
La durée d’une revente LMNP peut varier selon plusieurs facteurs. De manière générale, cette procédure peut prendre plusieurs semaines, voire quelques mois. Le temps nécessaire pour revendre un bien LMNP se répartit en général de la façon suivante :
- Préparation du dossier et collecte des documents (bail, relevés de loyers, justificatifs de charges…) et vérification de la conformité juridique et fiscale : cette étape peut prendre quelques semaines, selon la disponibilité de vos documents.
- Réalisation des diagnostics obligatoires : selon la taille du bien et le type de diagnostics nécessaires, cette étape peut durer de quelques jours à quelques semaines.
- Contacter un spécialiste de la revente LMNP et présenter le bien sur le marché peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, selon le bien, son attractivité, la demande, le marché, etc.
- Négociation et finalisation de la vente : une fois que vous aurez trouver un acheteur, la signature de l’acte et les démarches administratives peuvent encore prendre quelques semaines.
En moyenne, vous pouvez donc prévoir entre 2 et 6 mois pour une revente LMNP, selon le bien et le marché. Une bonne préparation et l’accompagnement d’un expert permettent souvent de réduire ces délais.